还有这种观点的老外？“全世界都该向东大学习如何既保持经济增长又刺破房地产泡沫”

星〇影 · 发表于 2026-7-7 22:22

myarms 发表于 2026-7-7 22:15
因为这件事是我很多年一直在想的事情，平常也没有人听我说这方面的屁话（有限几个愿意听的同事也听腻了） ...

那你说完就好

—— 来自鹅球 v3.3.96

天气_nini · 发表于 2026-7-7 22:31

本帖最后由天气_nini 于 2026-7-7 22:36 编辑

myarms 发表于 2026-7-7 21:58
我问D老师的答案，
关于2007年房地产行业国有和民营投资
1. 从投资金额看：国企占比约15.5%

写了很多，又删了
因为要讲细，房地产改来改去到商品房成为主流的时间也不长，涉及到土地所有制问题的根本，真正的民营企业能自主拿地成为开发主力其实就那十年，之前拿地还要看怎么才能拿到地

而且万科作为民企的核心，当年一直是排名前列的【民营】房地产企业，到半民半国，被深地铁控股，恰好是现在民企连环爆的最后一家

以及恒大06-07年就有资金链问题，赌到08年放水赢了，16年在全国去化周期达到1年半的大背景下，又赌赢了，导致继续上杠杆扩张拿地

如果你要说地产该不该早一些转向，我也说该
但是这么多年，我觉得草台班子就是神论了，在一个问题没暴露、刺痛之前，谁去负责转向呢？
预防，也要有案例出来，才有预防方案，提前预防，没有好果子吃的
哎，感觉又写细了，这种问题写细了都是G点
精细化管理难，一刀切才是现实的
要给地方留口子，就是给地方操作的空间，从地方城投，到现在地方创投，摸索的过程就是这样了

dclara1 · 发表于 2026-7-7 22:34

绝地潜兵发表于 2026-7-7 12:24
透支了未来30年的经济活力，这都能吹？

刺破房地产泡沫反而透支了经济活力？

— from Google Pixel 8a, Android 16, S1 Next Goose v3.5.99

myarms · 发表于 2026-7-7 22:36

本帖最后由 myarms 于 2026-7-7 22:40 编辑

星〇影发表于 2026-7-7 22:22
那你说完就好

—— 来自鹅球 v3.3.96

我很多想说的
关于房地产公司融资杠杆的问题，虽然不同时期不同，但国家对于房地产项目投资的资金要求，大体是项目开发公司最少30%，银行最多70%，然后因为大部分银行都要求房地产项目要在正负零零的时候才会放款，而地基是比较花钱的，所以正常来说一个项目就算有杠杆，一般都不会超过1比1.5，但实际来说完全不是这样，例如缴纳土地出让金的环节，国家要求房地产公司全资支付，但实际都是加了杠杆的，好一些是通过集团层面融资（上市筹集、发债、集团流动资金贷款乱用），坏一些是通过项目公司明股实债的合资，再坏一些是借高利贷，我就认识当年深圳最大的民间借贷，能几十亿的借钱给恒大和佳兆业拍地，所以土地出让金有50%是房地产公司自己的钱算不错了，然后是开发环节，本来也是应该用房地产自有资金，但12年后大量是使用影子银行，理财、信托、私募、上面说的p2p，直到建设到正负零零才到银行开发贷款进场，然后建到到三分二就拿预售证预售，所以这样算下来，在房地产还没有崩的时候，那些房地产公司靠着投入资本金足够少，居然能在各种高利率环境做到投入的资金回报率1比1，但结果就是房产价值需要一路推高，去容纳各种融资成本
然后预售后也不简单，首先是要圈定几家按揭银行，然后一些边远项目，因为很难卖出，首付还会找小贷公司合作，帮买家把杠杆拉满，同时那些越边远的项目，销售就越依赖渠道（地产代理公司和包销团队）去骗人，一个项目开售，会分内场和外场，内场就是全部针对渠道的销售会议，然后靠着渠道来骗人过来买房。而且比起渠道散货，还有更激进的炒楼团，炒楼团会带一堆不知道哪里找来的代持人，把杠杆拉满去代持。
这种整个链条的高杠杆，也是如今房地产行业国家都很难救的原因，这个行业的高杠杆，加上房地产销售价格插水，整个行业是严重超贷了，现在那些砖头的价值，是不可能值当时贷给这个行业的钱的，但银行的钱是贷出去了，各种信托私募理财是卖了，公司债是发了，都还不了怎么办，银行报表中就只能靠国家长期通胀，把这些债务占比在整个社会融资的占比中慢慢压缩，但那些买了房地产各种理财的普通人，那亏了就是亏了

天气_nini · 发表于 2026-7-7 22:38

myarms 发表于 2026-7-7 22:36
我很多想说的
关于房地产公司融资杠杆的问题，虽然不同时期不同，但国家对于房地产项目投资的资金要求， ...

这就是16年之后，有一批人觉得地产永远涨的理由：利益集团足够大

但是事实上裹挟了地方的利益集团也还是能被打掉的

myarms · 发表于 2026-7-7 22:41

天气_nini 发表于 2026-7-7 22:38
这就是16年之后，有一批人觉得地产永远涨的理由：利益集团足够大

但是事实上裹挟了地方的利益集团也还是 ...

在16年开始，你能感受到明显是央地博弈了，这个我就不想展开了，作为广州人，当时就对广州市政府很多想法

寒蝉 · 发表于 2026-7-7 22:47

三道红线明显是开始踩刹车，只不过没想到会有疫情这种超级黑天鹅变相直接冲下海了…除了三道红线其实那年我记得还有一个原则上禁止旧改大拆大建的文，那东西杀伤力比三红一点不少，直接把一大票旧改项目按死在图纸上

Licheus · 发表于 2026-7-7 22:55

真戳破了你又不高兴.jpg

—— 来自 S1Fun

myarms · 发表于 2026-7-7 23:01

本帖最后由 myarms 于 2026-7-7 23:27 编辑

天气_nini 发表于 2026-7-7 22:31
写了很多，又删了
因为要讲细，房地产改来改去到商品房成为主流的时间也不长，涉及到土地所有制问题的根本 ...

所以我的观点是，怎么都要把这行业爆破一次，因为接触过房地产行业的人就知道，无论国家怎么划线，他们的想法就是绕过去，而不是在规则之内做事，例如三条红线，人家想的也不是压缩融资（当然那时以他们那种杠杆率，压条毛），而又是财技，例如发永续债冒充资本金，对这些人能怎么办？只能弄死他们一次，才能让所有人对这个行业印象深刻一些
那都要弄死了，那当然是越早越好，越早弄死越容易收拾
而且这件事也不能太相信地方，地方债务这个话题，国家14年已经救过一次了，14年后没人敢借钱给那些明框的城投融资平台了，然后呢，还不是包装成地方各种集团绕着找人借钱

Ganzkiller · 发表于 2026-7-7 23:09

把我刺破了

榕郁 · 发表于 2026-7-7 23:23

别的不说，回过头来，涨价去库存绝对不是好棋，那时候多疯狂呢，我爹公务员退休返聘在长城，海南那边房地产从四大拿信贷资金12%以上，一年做一单居间费够吃几年

猛干vacuolar · 发表于 2026-7-7 23:31

kazemitoya 发表于 2026-7-7 12:22
作为在2个地产强关联行业合计工作15年的人表示，国内地产远远还没到底。

还能跌吗，最低能到多少啊

6030sylar · 发表于 2026-7-8 00:14

央地博弈还要看18年税务改革，那才是要了地方的根，全面拥抱土地财政

—— 来自 OnePlus PKG110, Android 15, 鹅球 v3.5.99-alpha

死宅真恶心 · 发表于 2026-7-8 00:46

这老外吹也不懂吹，央行权力没那么大的

kazemitoya · 发表于 2026-7-8 08:25

猛干vacuolar 发表于 2026-7-7 23:31
还能跌吗，最低能到多少啊

兄弟，房产真的不是低，不是还能跌，是此时此刻【还在跌】，如果你不是刚需中的刚需，强烈不建议现在买房。谁的钱都不是大风吹来的。买房就中招。

而且，大房子跌得更快，更猛。所谓【趁现在低价，赶紧改善住房环境】是最大的陷阱。万千留意。

junqqq999 · 发表于 2026-7-8 09:00

榕郁发表于 2026-7-7 23:23
别的不说，回过头来，涨价去库存绝对不是好棋，那时候多疯狂呢，我爹公务员退休返聘在长城，海南那边房地产 ...

但是人们买房子，涨价才会买，跌了就没人买了~~~~

wlhlz · 发表于 2026-7-8 09:18

其实制订郭嘉政策这件事，可以拿电车难题做比方，只不过难的地方不在于选择扳不扳铁轨，而是计算火车从哪走轧死的人最少

谢云流 · 发表于 2026-7-8 09:33

邬德强发表于 2026-7-7 12:31
起码说明老外眼里老中真赢了，只要你赢了兜不住屎都是对的

兜不住的屎都分散在看不见的地方，明面上看着一切都向好外人看着当然以为赢了

天地猫MKII · 发表于 2026-7-8 09:45

相关行业，市场萎缩就是了，因为娃买房套牢，缩水一半吧。中介喊得价格还完房贷还欠银行十万，哈哈哈哈。

walkerzero · 发表于 2026-7-8 09:58

查理_芒格发表于 2026-7-7 12:00
不要提前开香槟啊
只能讲国外太拉了
现在全靠外需

主动戳破了，而且没有引发激烈的社会矛盾，还没到存亡危机（对国家来说）的地步。已经算非常可以了。

秋雨灰灰 · 发表于 2026-7-8 10:11

xs32 发表于 2026-7-7 20:14
北上广深200万置业？平行时空吗，我在广州

200多，250万买不到广州市区75平两室？你在开什么玩笑。非要买新房吗？

drodchang · 发表于 2026-7-8 10:18

三条红线并不是泡沫破裂的主因，其实所有政府行为都不是主因，所以算不上主动刺破，人口停止和疫情才是关键。

月夜凝雪 · 发表于 2026-7-8 10:28

秋雨灰灰发表于 2026-7-8 10:11
200多，250万买不到广州市区75平两室？你在开什么玩笑。非要买新房吗？

市场主要不是看新房价格吗？

—— 来自 Xiaomi 23049RAD8C, Android 15, 鹅球 v3.5.99-alpha

气旋 · 发表于 2026-7-8 10:35

drodchang 发表于 2026-7-8 10:18
三条红线并不是泡沫破裂的主因，其实所有政府行为都不是主因，所以算不上主动刺破，人口停止和疫情才是关键 ...

至少主观上不是想刺破泡沫而只是想软着陆。当时的口吻都是啥稳地价稳房价稳预期。
这是叠加了疫情人口诸多因素后才爆的这么快的。

drodchang · 发表于 2026-7-8 10:40

气旋发表于 2026-7-8 10:35
至少主观上不是想刺破泡沫而只是想软着陆。当时的口吻都是啥稳地价稳房价稳预期。
这是叠加了疫情人口诸 ...

特别是疫情，这是真黑天鹅，不然没这么快。

火炎龍 · 发表于 2026-7-8 10:40

月夜凝雪发表于 2026-7-8 10:28
市场主要不是看新房价格吗？

—— 来自 Xiaomi 23049RAD8C, Android 15, 鹅球 v3.5.99-alpha ...

但是这里说的是普通人落地新城市的成本
这里肯定是要考虑二手房的，甚至上个世纪的

—— 来自鹅球 v3.5.99-alpha

skgaminger1988 · 发表于 2026-7-8 11:07

本帖最后由 skgaminger1988 于 2026-7-8 11:15 编辑

房地产萎了之后经济什么衰样，年轻人要么找不到工作要么累得半死，我知道坛友很多老登还有程序员吃到红利爽爽摸鱼，但别帮年轻人赢了行吧

—— 来自 vivo V2458A, Android 16, 鹅球 v3.5.99

myarms · 发表于 2026-7-8 11:11

气旋发表于 2026-7-8 10:35
至少主观上不是想刺破泡沫而只是想软着陆。当时的口吻都是啥稳地价稳房价稳预期。
这是叠加了疫情人口诸 ...

三条红线的意思是要限制房地产公司的融资杠杆率，意思是你们不要再加杠杆了，但那时因为影子银行的原因，大中型房地产集团的杠杆率，早就高于明面的杠杆率了，只要有一些流动性不足的风吹草动，立刻会因为流动性不足资金断裂而死掉，所以，这是一个流动性的问题
实际上如果严格按照国家对于房地产项目投资的出资比例和预售款监管账户专款专用的要求，是不会有那么多项目暴雷的，特别是那些已经卖了几百套的项目，一个卖了几百套的项目，因为没办法完工而业主维权，从制度设计上看是完全不合理的，因为预售证出具的标准是用自有资金和银行贷款都建到三分二了，又卖了几百套回笼了一大笔销售资金，怎么可能钱不够建完，但偏偏无数个项目都是这种情况，那只有一种可能，项目的预售款被挪用了，去填其他坑了
这里又不得不说国内的大型工程集团，在配合房地产公司套用资金上，有非常大的问题，因为预售账户出款，是明确要求项目建设公司提供该项目的用款用途证明的，那明明证明上是用款在这个项目，钱却被套到其他项目上，这其实是明显的违规甚至违法，但这却是国内大中型房地产公司和那些大型建筑工程集团的惯例，那些房地产公司就是用不断用这个项目的资金去填那个项目的坑，完全违反国家对项目资金专款专用的要求，再加上这些项目开发时本身自有资金投入就是弄虚作假，实际杠杆上天，那只要市场的流动性有什么风吹草动，这行业怎么可能不爆，这只是早爆迟爆的问题

myarms · 发表于 2026-7-8 11:13

而全国统一的预售款监管制度是10年才出的，之前更加没监管，这种一个锅盖盖几个锅的情况，在08年前早就出现了，广州项目的钱去填海南的坑，海南那个项目根本卖不动，这算不算房地产行业的泡沫？

RStocking · 发表于 2026-7-8 11:14

我想知道房价要降到什么程度才算是完全着陆，回到06年左右的价格？

lyjssj1 · 发表于 2026-7-8 11:15

以前我还是挺认同房价抑制了生育欲望的理论的。理由是房子是物质基础是客观条件，要遵循现实客观规律，突然发财的毕竟是少数，大多数人的财产难以发生突变。
相对来说人主观上思想的转变可以来得很快，可能一次顿悟就想开了。

现在看起来房价先腰斩再打折，生育率也同步先腰斩再打折，反正目前低房价并没有带来高生育率，因此看下来结论还是人的观念变化占据了主要地位。

yuy · 发表于 2026-7-8 11:21

RStocking 发表于 2026-7-8 11:14
我想知道房价要降到什么程度才算是完全着陆，回到06年左右的价格？

我的理解是，要看租售比，3%上下可能属于合适的，30年贷款每月还款额度和租金差不多，2%都不到那不如租房

awy002 · 发表于 2026-7-8 11:31

Ganzkiller 发表于 2026-7-7 23:09
把我刺破了

把我也刺破了21年上车的

leystage · 发表于 2026-7-8 12:36

本帖最后由 leystage 于 2026-7-8 12:39 编辑

RStocking 发表于 2026-7-8 11:14
我想知道房价要降到什么程度才算是完全着陆，回到06年左右的价格？

非大城市/核心区域，只是普通人居住的话，当地中位数年收入的十倍？
其实现在一些小城市差不多就是工资三千房价三十万了

leystage · 发表于 2026-7-8 12:43

xs32 发表于 2026-7-7 20:14
北上广深200万置业？平行时空吗，我在广州

上海这边 200 万能买到的老破小还是挺多的，甚至二手房销售大头一直都是 250 万左右的房子
要是为了上车不要居住条件，200 万以内的老破小或远大新也有很多。很多的意思是真的非常多

HellMaster · 发表于 2026-7-8 13:09

你以为房地产以前是一个行业的问题？

08年去搞死房企，地方财政立刻死光，你还有工作？

yuy · 发表于 2026-7-8 13:23

leystage 发表于 2026-7-8 12:36
非大城市/核心区域，只是普通人居住的话，当地中位数年收入的十倍？
其实现在一些小城市差不多就是工资三 ...

房价收入比（住房总价与家庭年收入的比值）是衡量住房负担能力的关键指标，国际公认合理区间为3-6倍。

家庭按照两个人的收入算，那么一个人的话6-12倍是合理区间

一个地区收入3000,房价30w，房租年租金在6000-1.2w，租售比在2-4之间，一人生活应该没什么太大压力，攒钱买个小房子是可行的，想结婚成家的就去开源节流

cqduoluo · 发表于 2026-7-8 14:06

国内房地产的问题还是制度不合理，又不敢改。

月夜凝雪 · 发表于 2026-7-8 14:58

lyjssj1 发表于 2026-7-8 11:15
以前我还是挺认同房价抑制了生育欲望的理论的。理由是房子是物质基础是客观条件，要遵循现实客观规律，突然 ...

这所谓的腰斩再打折是翻了多少番的数字来打折的，
就像所谓的鼓励生育发多少，当年不许生的时候又罚多少？
价格得对比出来的，拿着推到特高的价格来说腰斩了，但腰斩的价格本身还是超高

—— 来自 Xiaomi 23049RAD8C, Android 15, 鹅球 v3.5.99-alpha

dllplayer · 发表于 2026-7-8 15:27

Evelynn 发表于 2026-7-7 12:04
破是破了，但是代价也是有的，连社零都降了

消费肉眼可见的萎靡

是泡沫导致了萎靡，而不是泡沫破了导致的萎靡。
你这说的好像是戒毒所导致的社会不稳定而不是毒品导致的一样

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[欢乐] 还有这种观点的老外？“全世界都该向东大学习如何既保持经济增长又刺破房地产泡沫”

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