早上请假去讲数，立省半个小目标

sunbo231正禁言

端午前已经公示通过小区业主大会表决授权业委会收回小区公共收益并用于水电暖气“转改直”改造支出。今天是按照区政府安排业委会抽几个人跟相关单位开碰头会。

其实走到这一步也算明白过来，之前街道对成立业委会态度消极，而现在直接指派社区投入人力物力帮助选出业委会，就是因为政府兜不住底了，让这些问题小区赶紧自救。

本小区楼龄不算新，最早交房几栋楼都快可以申报投入使用15年以上电梯更换补贴了，这就导致很多历史遗留问题，最快要暴雷的方面就是在2016年以前政策允许开发商自行搭建水电暖气系统交房，不强制要求直供(直供的话在入户前的设备管护都会由相应的供水供电供暖单位负责)。现在十几年了，物业乃是已经薨了的开发商的附属单位，自然也是半死不活，对维护设备不上心，问就是没钱，收不上物业费，如此恶性循环，断电漏水停暖事故层出不穷，基本上到快闹出民生问题和群体事件的程度了。

可以理解水电暖气供应单位不想接手当年开发商为了省钱搞得非标设备，但是初始方案全是铲了重做也未免过于强硬。50万平米约四千户，改直供电就要两千万预算，水暖改造在有政府补贴三成半的情况下要四千万。
整个小区的维修基金也不过一平一百，掏空了也不够。再加上部分业主正在起诉物业，物业又在起诉部分欠费业主，动大修基金是挺敏感的，也很难在业主大会上表决通过，那就只能开源节流了。

先说节流，这事说起来非常简单，要么小区被掏空维修基金，要么水暖电供应单位捏着鼻子接手原有设备，并承担后续维保的一大堆麻烦和损失。现在可不能五讲四美了，只能按闹分配。于是在联合十几个类似情况的小区持续反映情况后，市里原则上让相关单位做到对原有设备尽量接受。但是接受多少，那就看各小区自己谈了。业委会并没有工作经费，花钱请第三方勘验不太可行，只能通过募集有相关经验的业主，配合供电局勘验设备。幸而供电局也不是私营企业，既然上边定了基调，那也不会十分抠细节。除了配电室和电井防火防汛灭火弹一分不能省外，其他的外网引线土建、低压表箱改造都砍了不少预算，最重要的是原方案认定原高低压电缆均不能从桥架移出，要花一千五百万全部重新敷设，这次经勘验全部保留。总共费用立省一千七百万。

水暖的谈判完全破裂，暖气方面因为有补贴政策，所以市政咬死了105元一平的改造费，这等于补贴后户均7000的费用，完全不可能接受。按照前段时间街道请保利物业过来核算的结论，前期大概投入400万维修就可以维持水暖正常使用，那暂时也只能自筹资金去维修了。虽然已经向业主宣传暖气改造后可以按流量计费，多数家庭取暖费比按面积计费能省个两三成，这个改造费用十几年就省回来了，而且供暖问题有即时保障维修，但是多数业主不愿意掏钱，也没辙。

再谈谈开源，小区的公共收益其实按照周边小区核算，一年几十万很容易达到，但这方面收益自弃十几年了。最直接的例子就是小区外围地面停车位，一直无人管理，现在虽然塞的满满当当，但一多半都不是本小区业主的车，甚至有商户圈了地，租车位给车贩子停车。现在小区业主想要把车临时停进去跟刀头舔血差不多，什么撵人的损招都有。而十年前物业就打着收停车费用于小区建设的名头想把这些空地改成收费停车场，当时房子还没卖完，物业和售楼部在一起，结果售楼部差点让业主给点了。从此没人敢管。

但这次不同，业委会把停车空地收回来出租用于小区改造是占了大义名分，也是得到街道大力支持的，只要得到业主大会授权，就能强制执行。经过两个月的宣传，大部分不在外围空地停车的业主也都认可免费停车是薅全体业主羊毛的结论，投票同意收回。这样的话，加上其他零零散散预计一年公共收益有个五十多万，无论分期付款还是一次打包抵押十几年，都够电改直和水暖维修费用了。

最后，小区刁民实在太多，几个月被举报了无数回，业委会能把事情推下去，是把人事权以外的权力都让渡出去，公章和银行账号都交给给社区保管了，才换回来街道的大力支持和中立业主的信任。另外，虽然小区情况复杂，但是在很多常见的业委会履职风险点上反而回避过去了，例如就没有更换物业的问题，尽管很多业主不满要换物业，但实际情况是开发商欠了相当多业主违约金，物业不换这笔欠款可以抵物业费，所以换物业的提案根本通不过。也没有公共收益被贪墨的问题，未来十五年的公共收益都被今年规划一次用完了。更没有大修基金的问题，由于一些业主把物业连带开发商给告了，现在大修基金基本等于冻结状态。

faithlifer

看的都头大，哪怕是小区级别的政治也够难的

伊谢尔伦

看完了，楼主真NB，光看着就头大，真捋起来不知道多少事呢

bigcali

这业委会里应该有不少有经验的人吧。跟街道关系也不错，业主里也有一定影响力

----发送自 STAGE1 App for Android.

随风来去

目前情况看，只能业主来承担这些管理职责，基层政府部分没能力也没精力去管这些

买表大户

鸽子笼就是这样的时间一久贫民窟化不可避免

指尖刹那

业委会牛逼，楼主牛逼
有幸参与过本小区的一些事务，反正我是没有那个精力再去扯皮了。。。

evincar

ai省流都看麻了，有点理解尼禄乐看罗马燃烧

ljy524197227

说句不好听的，太多的业主被政府保姆式兜底给服务的太好了

lblmykm

真厉害 这都能办的下来

—— 来自 HUAWEI LIO-AN00, Android 12, 鹅球 v3.5.99

可鲁

看下来感觉你们业委会真牛逼，能人不少，才能搞完这些扯皮的事情。太头大了

Goumian_33

看完了，这个事情还得是有街道兜底来干事情才能兜底，街道本身人就少，我估摸着这种情况也缺乏范例作用

—— 来自 鹅球 v3.5.99

paladin7

最近小区换电梯都拖延了有一年多，隔壁楼都换完了我们楼今年才换，楼主太厉害了

— from OnePlus IN2020, Android 11, S1 Next Goose v3.5.99

爱撕衣魔刃

买表大户 发表于 2026-6-18 19:32
鸽子笼就是这样的时间一久贫民窟化不可避免

甜蜜家园，
过十几年，国内高层小区都会面临这些问题。

惊奇脆片

感觉没讲完，还有后续吗？

Paradox7

公共收益一次性打包卖掉看起来倒是个好模式，可能少了点钱，但是不会被贪掉大头了